רבע ממכירות הדירות נעשות באמצעות מבצעי קבלן – כך ציין אתמול (ב') המפקח על הבנקים דני חחיאשווילי בכנס יועצי המשכנתאות באילת. עוד ציין חחיאשווילי כי מדובר בנתון גבוה, ומצביע על תופעה שהיקפה הולך וגדל. "חלק ממנה נבע מהאטה שראינו אחרי המלחמה. הקבלנים ניסו למשוך לקוחות בחזרה לשוק ויצאו עם מבצעים כאלו. אנחנו בפיקוח על הבנקים עוקבים מקרוב אחרי מה שקורה בהיבט זה כדי לראות האם יש פה עליית סיכון. הסיכון המרכזי – לקוחות נכנסים לתוך העולם הזה בלי שיש להם באמת יכולת לשלם ולקנות דירה, ולהביא את מלוא הסכום", ציין חחיאשווילי.
מבצעי קבלן הם מבצעים שמאפשרם לרוכשים לרכוש דירה ללא עמידה בתנאי ההון העצמי שקבע בנק ישראל. הם מקבלים מימון מהקבלן כהלוואת בלון – ולמעשה דוחים את תשלום ההון העצמי. בנק ישראל כבר פנה בעבר לבנקים וציין כי הוא מעוניין לראות אותם מפגינים ריסון ומצמצמים את תופעת הלוואות הקבלנים, אולם השוק חזק יותר והתופעה מתפשטת.
החשש – אי עמידה בתשלומי המשכנתא
החשש הגדול של בנק ישראל הוא שלא תהיה לרוכשים אפשרות לעמוד בתשלומי המשכנתא העתידית. במקרה כזה – הם ימכרו את הדירה. אם הכשל יהיה רוחבי לדבר יכולות להיות השלכות הן על ענף הנדל"ן ובעיקר על הבנקים המממנים את ענף הנדל"ן. הרוכשים בונים על עליות מחירי הנדל"ן, כך שגם בתרחיש בו לא יוכלו לעמוד בתשלום משכנתא ויצטרכו למכור את הדירה, ירוויחו את עליית מחירי הדיור, אך עם זאת, מכירה תחת לחץ, יכולה להציב סימני שאלה מאחורי תרחיש זה.
מבצעי ה- 20/80 מאפשרים לרוכשי הדירות לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך של אפילו 5% בלבד, לעומת כ-25% הנדרש לשם קבלת משכנתא. מבחינת היזמים, הם מעניקים את המימון במסגרת המבצעים הללו, אך נתוני המכירות מאפשרים להם להחליף מימון יקר שהם נטלו לשם בניית הדירות, במימון זול יותר.
